Biaya Bangun Rumah Baru

Salah satu pertanyaan penting kalau punya rencana bangun rumah pastilah biaya nya berapa ya? berapa lama konstruksinya? Kalau digambar sama Arsitek, biasanya ada juga yang kasih RAB. dari RAB bisa dilihat biaya totalnya dan komponen masing masing. Nah pengalaman kali ini hanya berdasar biaya aktual saja. Jadi seluruh biaya yang dikeluarkan dicatat saja..lalu digolongkan ke dalam beberapa kategori sederhana berdasarkan pengetahuan awam saja. Gambar disain termasuk gambar kerja dari arsitek hanya biaya aktual yang dicatat berbeda kategori dengan RAB.

Kondisi ato situasinya juga coba dituliskan supaya kalo membandingkan bisa sama kondisinya. Biaya yang dicatat disini dimulai dari biaya notaris untuk jual beli, pajak yang harus kita bayar BPHTB sih sebenernya, lalu biaya pasang listrik atau tambah daya, juga biaya biaya pengurusan dokumen seperti Sertifikat dan IMB.

Struktur pekerjnya sederhana saja. Tukangnya hanya ada kepala tukang..yang dibantu tukang dan keneknya. Lalu kita sebagai pemilik. Jadi gak pake mandor, pengawas dsb… Tukang dibayar harian …tetapi logistik juga dijamin seperti beras, kopi teh, gas untuk kompor masak. Pasukan tukang tinggal di lokasi kerja. Jangan lupa, THR alias tunjangan hari raya juga diberikan bila waktunya tiba…Plus lalu bonus ketika konstruksi selesai. Oh iya, ini juga termasuk juga biaya untuk bikin kitchen set untuk masing masing rumah.

beberapa pekerjaan disub-kontrakkan alias pakai pemborong spesialis. Untuk pekerjaan Atap (rangka baja ringan, plafon dan genteng) diborongkan per meter terpasang; Juga untuk pembuatan kusen dan pintu itu diborongkan, tetapi finishing cat dikerjakan tukang. Pemasangan instalasi listrik..ini juga diborongkan ke tukang listrik ..kita hanya beli material yang diminta dia saja.Jadi pengertian biaya upah tukang artinya hanya tukang yg gw gaji aja. gak termasuk tukang dari para kontraktor atap,listrik dan kusen pintu tadi.

Bangunan pertama, ini bangunan rumah 2 lantai dengan total luasan lantai 207 meter persegi. Dindingnya hebel asli..lantai nya juga pakai plat hebel (bukan cor konvensional)….Rangka atap baja ringan pakai merk PRYDA, lalu genteng beton Monier Excel, Plafon pakai Elephant, rangka pakai hollow yang furing warna silver. Sanitair pakai American Standard, Lantai pakai Indogress Zirconium..Kusen Alumunium Alexindo, Pintu tripleks dilapis HPL. Cat tembok pakai Dulux interior dan exterior.

 

.

Bangunan berikutnya rumah dempet, 2 lantai juga. Luasan per rumah 120 meter persegi, dinding bata merah, lantai pakai indogress juga tapi seri yang lebih murah..Topaz. Rangka atap baja ringan tapi non merk tapi SNI rangkanya, Genteng Monier Excel, Plafon pakai Jayaboard tapi hollow nya lebih murah..meni ijo. Sanitair pakai Wasser dan Toto. Kusen pakai kayu saja..tapi pintu nya panel kayu dicat. Cat tembok pakai Dulux baik interior dan exterior. Ini setiap rumah butuh waktu 4-4,5 bulan dari sejak merubuhkan rumah lama (1 minggu kira kira)..sampai rumah siap ditempati.

Lama konstruksi.

Untuk rumah pertama nih…konstruksi dihitung mulai dari membongkar rumah lama-kira kira 2 minggu- sampai jadi siap ditempati itu habis 7 bulan. Terpotong lebaran 2 minggu karena tukangnya pulang..Sedangkan untuk yang rumah ukuran 120 meter lantainya..rata rata habis waktu 4,5 bulan, terhitung dari bongkar rumah lama 1 minggu dan dipotong lebaran 2 minggu. Syaratnya tentu saja bahan bangunan selalu stand-by alias siap sedia kalau tukang minta.

Untuk rumah pertama, dibangun tahun 2011. Jadi harga materialnya di tahun itu.  Sedangkan rumah kedua(dan ketiga), dibangun berurutan..mulai akhir tahun 2012 dan selesai sekitar Agustus 2013. Secara umum harga material sudah naik tentunya. Bata ringan hebel misalnya, pada tahun 2011 itu baru 700 ribu per kubik. pada 2012-2013 sudah 900 ribu. begitu juga harga indogress untuk lantainya.

Rumah pertama biaya per meter nya kira kira Rp 2.850.000 sedangkan rumah kedua dan tiga itu sekitar Rp. 3,100,000. Cara menghitung biayanya simpel aja. Total biaya yang dikeluarkan dibagi dengan luasan lantainya.  Secara umum rumah pertama didisain dengan material yang lebih baik dibanding rumah kedua. Misalnya rangka atap, sanitair, lantai, penggunaan kusen alumunium..yang secara teoritis memang harganya lebih tinggi.

Untuk rumah pertama, komposisi biaya berdasarkan kategorinya sebagai berikut:

Pekerjaan Atap plafon menghabiskan 7,21% dari total. Ini termasuk pekerjaan baja ringan, genting,plafon dan pasang semua. Sementara itu untuk besi beton rada ngawur nih. Belinya pertama dicatat sebagai besi beton, sesudahnya tukang ambil dari material toko bangunan. jadi dicatat sebagai material..nanti di rumah kedua lebih baik pencatatannya. tapi kira kira menghabiskan l 2.52%. ini terlalu rendah. Pengurusan dokumen  2.23% sudah termasuk pengurusan sertifikat HGB dari surat kavling Asian Games, pengurusan IMB- untuk rumah ini nembak aja..jadi rada mahal setelah dibandingkan dengan rumah kedua yang prosedural.  Untuk biaya lantai granit dan keramik  6.41%-  ini untuk harga granit-homogenous tile, keramik lantai teras, dinding kamar mandi, dapur dan lantai jemur. Sedangkan bagian dapur menghabiskan  5.56% untuk  pemasangan kitchen set tidak termasuk kompor dan cooker hoodnya. Kusen alumunium terima jadi itu habisnya  8.24% termasuk pintu yang double triplek dilapis HPL. Lalu ada biaya lain lain..buang puing, beli tanah merah untuk taman biaya serba serbi lah….menghabiskan  2.52%. Untuk listrik menghabiskan 2.83%- instalasi dan material kelistrikan kualitas baik. Sedangkan terbesar adalah biaya material dari toko bangunan yang mencapai 38,5% ini segala macam pasir, semen, besi dan lain lain…Juga ada biaya untuk bikin pagar, railing tangga plus injekan tangga dari kayu yang diplitur (di rumah yang kedua model railing jauh lebih sederhana)…atap kaca untuk atas kolam ikan..juga atap untuk teras belakang dari polycarbonat..pagar rumah. Habisnya 3.78%..ato kira kira 23 juta..Untuk saniternya..kloset,wastafel, mixer air panas, pemanas air gas,kran ..kira kira 2.57%. Terakhir..untuk upah hariannya kira kira habis 105 juta ato 17.9%.

 

Belajar dari pembangunan ini, untuk rumah kedua(dan ketiga) tentu saja banyak perubahan yang dilakukan. Harga per meter nya malah lebih tinggi karena harga bahan sudah naik cukup banyak..

Atap plafon Total 9.62%
Besi Total 8.15%
Dokumen Total 8.61%
Granit keramik Total 6.74%
Kitchen Set Total 2.21%
Kusen Total 7.13%
Lain lain Total 2.62%
Listrik Total 2.27%
Material Total 26.14%
Pagar Total 2.57%
Saniter Total 4.26%
Upah Total 19.66%

gunanya ada persentase ini antara lain..kalau tukang maunya borongan upah, kita sudah tau kira kira berapa harga borongannya. Formulanya sederhana..per meter biaya rata rata 3 jutaan x luas lantai…lalu upah itu kira kira 19 % dari total biaya itu (ingat kusen,atap,listrik dikerjakan orang lain).

Lamanya konstruksi gunanya untuk memprediksi kebutuhan dana tunai. Yang jelas tukang harus dibayar setiap minggu..lalu material harus dibeli tunai…nah ini semua bisa diprediksi selama masa konstruksi. Pada masa awal konstruksi terlihat biayanya lambat..lalu tiba tiba nanti ditengah sampai 75% konstruksi mulai deras arus kas keluar.

Ok, semoga membantu buat yg mau bangun rumah dengan kontrol dan supervisi serta beli bahan sendiri.