Renovasi Rumah….budgetnya gawat !!

Renovasi rumah sulit diduga biayanya. Semakin banyak renovasinya..semakin sulit juga diduga berapa besar biaya yang akan meleset dari perkiraan. Kali ini renovasi atap dan plafon. Rumah orang tua gw atapnya keliatan miring..dan bocor terus. Dilihat dari luar kayaknya rangka atapnya masih kayu dan dimakan rayap. Bocorlah jadinya karena gentengnya tidak simetris lagi…kena rangka plafon. kayu juga. ya sudah..rangka plafon juga dimakan rayap. miring disana sini.

Ya sudah direnovasi saja..atap diganti dengan rangka baja ringan..lalu gentengnya diganti dengan genteng metal berpasir yang kualitas baik (lebih tebal milimeter metalnya). Plafonnya diganti dengan hollow yang furing (putih) plus gypsum jayaboard dan profil sederhana yg 5 cm.

Dihitung-hitung dari luasan meter plafon..hanya sekitar 100 meter persegi. ..lalu atap kira kira 200 meter (termasuk lengkungan) dan gentengnya. Panggil deh Ari, tukang baja ringan dan plafon..untuk hitung berapa estimasinya..dia bilang sekitar 64 jutaan. Baiklah..estimasi awalnya nih, pak Mat cs tugasnya bongkar atap dan plafon saja…lalu meratakan tembok untuk dudukan baja ringan nya..ah paling juga 3 minggu selesai..plus material sedikit. Jadilah estimasi biaya total sekitar 85 juta. Hitungannya atap, plafon terpasang 64 juta atap, plafon,profil..terima jadi. 20 juta untuk upah dan bahan-bahan sedikit.

Begitu dilaksanakan..ternyata melenting jauh budget nya plus waktu juga. Singkatnya estimasi 3 minggu selesai ternyata jadi 2.5 bulan..dikerjakan 5 orang. Realisasi anggarannya jadi 135 juta !! Bener tuh orang bilang kalo renovasi pasti jadi mahal. Logikanya begini. Untuk bikin dinding saja, kalau bangun baru ..ya tinggal dibikin dindingnya. Kalau renovasi, pertama dinding lama harus dibongkar, butuh waktu buang puingnya. baru bikin dinding baru. Jadi selalu ada step tambahan yang makan waktu. Kali ini kejadian bener..budget atap dan plafon sih on track. yang lain lain tidak pernah diantisipasi apalagi dianggarkan.

Kira kira beberapa item yang perlu diperhatikan kalo renovasi dan ini yg membuat budgetnya melenting.

1. Rencana awal, tembok juga tidak perlu dicat. toh cuma bongkar kering dan pasang atap. Kenyataannya nih, tembok dicat semua. Karena kotor kena bekas bekas semen. Lalu sebelum dicat perlu dikerok lapisannya karena sudah terlalu tebal. Sesudah dikerok perlu diamplas supaya halus. Dan untuk bagian bagian yang lembab perlu dikasih cat alkali dulu. Nah semua ini sama sekali tidak diantisipasi. Menghabiskan kira kira 5 pail cat tembok warna dan 2.5 pail cat putih untuk plafon. Jadi moral ceritanya, kalo bongkar atap, sangat tidak mungkin tembok lama dipelihara.

2. Lantai tidak dibongkar sama sekali. Supaya tidak rusak keramiknya, beli terpal biru ..lalu lantai ditutup. Jadi kalau puing jatuh gak baret baret. Eh..rupaya karena atap lama sudah dibuka, matahari langsung masuk..panas gitu, tiba tiba kena hujan pula..akhirnya popping alias keramiknya naik. Waduh, kalo ganti semua bakal repot nih..terpaksa deh yang popping aja diganti keramik sejenis. Mirip mirip aja. karena gak mungkin cari yg sama setelah 10 tahunan diproduksi. Jadi hati hati kalau atap dibuka. bisa jadi keramik malah bangun kena panas langsung kali ya. alhasil, keramiknya belang sekitar 4 meter persegi. tambal sulam.

3. Waktu bongkar plafon, terlihat saluran air dari pompa air ke tanki air di belakang. lalu dari belakang mengalir berdasar gravitasi. wah..pantesan water heaternya gak ok. Jadi pipa pralon diganti yg ukuran 3/4 dulu. naik tangkinya gak usah tinggi..ditaruh saja dalam plafon, lalu dialirkan kebawah, disini ada pompa dorong yg 125 watt otomatic pakai tabung. Langsung deh airnya deras..dan keluar semua residu alias kotoran yang mengendap di water heater, ujung kran dll. Ada saluran air PAM rupanya. ya sudah dibuat kurang lebih sama. Saluran PAM masuk juga ke pompa dorong, dari sana didistribusikan ke banyak tempat. Ini juga gak diantisipasi didepan.

4. Plafon dibuka, keliatan juga kabel kabelnya. Tanggung deh, ya sudah panggil Japar minta dia ganti semua kabel rumah..biar aman. Beli kira kira 7 rol kabel 3 ukuran. Eterna aja yang standar. Lapor deh Japar..boss, stop kontak dan saklar juga perlu diganti lah..dah kekuning kuningan..iya ya, tanggung deh. ganti semua saklar dan stop kontak, plus beli downlight untuk lampu-lampu. Sekali lagi, ini gak diantisipasi. padahal Japar sendiri dibayar dah 3 jutaan..lalu alat alat listriknya..kira kira abis 3 juta juga.

5. Plafon lama dianggap terlalu rendah, jadi diputuskan untuk menaikkan tembok 30 cm supaya plafon bisa dinaikkan 30 cm juga. Alhasil ini yg makan waktu lama..pertama harus dibuat tembok tambahan. diplaster. tembok yang lama diaci atasnya 30 cm..lalu didempul supaya batas acian lama dengan baru tidak berbekas. Ini sendiri mungkin sudah makan waktu 1 minggu lebih ya.

6. pernik pernik seperti kran, slang water heater, shower dll..sekalian diganti juga deh.

Jadi memang benar renovasi itu banyak bahaya nya karena kita tidak tau pasti kondisi bangunan lamanya. Lalu ada keinginan untuk memperbaiki yang ada dengan yang lebih baik agar lebih aman, lebih awet. jadilah penggantian ini itu yang tadinya tidak direncanakan. Termasuk bahkan sampai ngecat ulang pagar rumah, cat dinding batu supaya lebih bersih…cat ulang kusen jendela dan plitur ulang pintu pintu karena kotor kena bekas bekas semen.

Selamat merenovasi dan tentu saja, hati hati estimasi budgetnya.

 

pondok jaya11 pondok jaya10 pondok jaya9 pondok jaya8 pondok jaya7 pondok jaya5 pondok jaya4 pondok jaya3 pondok jaya2 pondok jaya 6 pondok jaya 1

 

 

 

Advertisements

4 Comments

  1. Bang Pahala,

    Terimakasih udah bikin tulisan-tulisan tentang pembangunan rumah yang sangat menarik dan penuh dengan informasi. Saya berencana membangun rumah tahun depan. Saat ini sedang tahap persiapan-persiapan desain dan perkiraan biaya. Rencananya mau mengikuti jejak Bang Pahala, beli material sendiri dan borongan kerja per paket pekerjaan.

    Ada beberapa pertanyaan yang ingin saya tanyakan ke Bang Pahala yang sudah berpengalaman dalam hal ini:

    1. Untuk dak lantai 2, dari postingan Bang Pahala kan sudah nyoba dak hebel dan cor conventional. Bagaimana setelah beberapa tahun berjalan ini? apakah ada yang menunjukkan permasalahan? Dak hebel nampak menarik dari segi kemudahan pengerjaan dan penghematan waktu, sesuai saran Abang diusahakan pake ukuran yang pendek untuk menghindari suara “duk-duk” kalau orang jalan di lantai 2, apakah ada masalah lain selain hal ini Bang?

    2. Apakah Abang masih menyimpan oret-oretan schedule urutan pengerjaan sekaligus time framenya? kalau ada boleh kah dishare untuk gambaran saya yang awam ini? jadi bisa lebih terbayang detail schedule dan kebutuhan jumlah tukangnya.

    Terimakasih banyak,

    Regards,
    Aditya

  2. saran nih..kayaknya patut dieksplorasi ngedak pakai bondek..coba deh tanya di toko yg jual baja ringan,besi beton seperti mega beton..aku perhatikan ini sangat populer sekarang..dulu karena bondek nya masih mahal jarang pakai..sekarang katnaya sudah leibh murah..dan banyak tukang yg sudah bisa pasang..jadi tidak perlu aplikator ato tukang pasang khusus kayak hebel. aku sendiri gak pernah lagi pakai hebel sesudah rumah ku ini…konvensional selalu karena bahannya masih akan dipakai lagi..tapi lihat bondek pengen coba juga.

    kalo detail urutann kerjanya sebenernya gak terlalu njlimet ..sederhana saja…dari pondasi ke tembok dak lalu tembok atas..atap dan seterusnya itu sih mengalir saja dan tukang sudah paham banget urutan ini plus fleksibilitasnya. untuk kebutuhan tukang…nah ini yg tidak perlu terlalu teoretis. karena pada prakteknya pasti terjadi inefisiensi ..pada tahap awal fondasi misalnya..ini butuh tukang yg levelnya kenek ..dan banyak. tapi kan komposisi grup tukang kita selalu tukang 1 kenek 1..jadilah tukang ini mengerjakan penggalian tanah misalnya..yg relatif terlalu mahal untuk skill dia. lalu berikutnya waktu pekerjaan mulai halus…mengaci tembok..ini tidak perlu kenek..lebih banyak perlu tukang halus..tapi kan grup tukangnya sudah fixed..jadi inefisiensi ini pasti terjadi dan gak usah dipikir terlalu njlimet..kalo tahap awal kasih saja keneknya lembur buat ikat besi beton..jadi besok bisa tinggal pasang..ini salah satu upaya menambah tenaga kenek tanpa menambah orang…ato waktu tukang sedang mengaci, minta aja keneknya untuk beres beres sampah sampah..rapihkan sana sini..

    *http://sudah-sore.com *

    2016-11-15 12:35 GMT+07:00 To Give….To Share…. :

    >

  3. Noted Bang Pahala, saya juga sudah baca-baca untuk dak bondek, kemungkinan saya nanti akan pakai conventional atau bondek ini.

    Saya juga sudah menghubungi Pak Hery Indograha untuk desainnya. Tapi sepertinya response beliau agak lama, mungkin sedang sibuk. Secara harga sih sangat menarik, tapi karena response yang agak lama itu saya jadi kepikiran menggunakan jasa kawan saya sendiri yang mematok harga lebih tinggi.

    Untuk biaya paket tukang, baca-baca di forum sepertinya harga tukang di Jakarta udah naik banget ya, udah ga bisa lagi itung2an yang 450rb/m2 (atau sekitar 20% dari total biaya) seperti saran Bang Pahala. Wajar sih, UMR juga naik terus. Mungkin nanti akan saya update lagi infonya kalau sudah dekat rencana pemilihan tukangnya.

    Regards,
    Aditya

  4. kalo untuk tukang sih rasanya upah jangan dijadikan kriteria utama..lebih mahal juga oke asal kerjaannya pernah kita lihat dan bagus/rapih. jadi kalo bisa lihat hasil kerjanya dulu..itu jadi kriteria utama.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

w

Connecting to %s