bangun rumah (2)… harga rumah di tebet

kalau ada yang pernah belajar ekonomi, tentu tahu bahwa harga merefleksikan semua potensi ekonomis yang ada..bahasa sederhananya sih ada harga ada rupa. gak mungkin ada barang bagus yang mispricing…pasar segera tahu dan memperbaikinya. artinya kalau ada rumah kondisi baik dijual miring, maka pasar akan segera menangkap dalam hitungan cepat..kalau tidak laku juga, berarti harga miring plus problem.
dalam proses nyari ini, rata-rata barang normal-artinya harga pasar sesuai lokasi ..di tebet ini laku dalam periode kurang dari 2 bulan. artinya dari situs web kita nemu rumah ideal, harga, lokasi dll. begitu kita call, biasanya sudah laku. kalau belum laku pasti ada yang salah..entah harga ketinggian, surat surat rumah gak lengkap, warisan yang susah dieksekusi jual belinya, ato lokasi gak seperti yang digambarkan..misalnya ternyata didepannya banyak warung-warung tenda kumuh atau jalannya meliuk-liuk ke dalam jauh..
beberapa komponen yang membentuk harga rumah di tebet sepanjang pengamatan:
1.tentu saja luas rumah. semakin luas semakin mahal..di tebet ada beberapa kategori..luas 90 meter, 120 meter,135 meter, lalu 160-180..200 meter dan seterusnya. 4 kategori pertama baku..dan kelihatan dari jalan di depannya.
2. lebar jalan di depan rumah. jalan 2 mobil bisa melambungkan rumah dengan luas yang sama dibandingkan dengan jalan 1 mobil..apalagi jalan 3 mobil. dan luas rumah biasanya berkorelasi dengan luasnya. artinya jalan 3 mobil luas 90 meter gw belum nemu. tapi luas 200 meter di jalan satu mobil ada..biasanya ngegabung kavling dulunya. jalan satu mobil juga ada macemnya..jalan yg pas satu mobil, jadi kalo ketemu lalat aja kudu brenti..ada yg pas satu mobil plus motor bisa lewat. juga jalan satu mobil gang pendek-ato gang panjang. kalo panjang akan sulit kalo ketemu mobil lain kan..jadi biasanya dibikin satu arah..kalo gang pendek bisa dua arah..karena keliatan ujungnya kalo ketemuan, jadi masih bisa mundur kan.
3. jauh dekat dengan taman. depan taman tentu saja menambah harga..gilanya lagi, dekat taman aja bisa nambah harga he..he..artinya gak persis di depan taman tapi dekat gitu.
4.jauh dekatnya dengan jalan 2 mobil..kalo rumah nomor 10 artinya 5 rumah lagi jalan agak besar..beda harga dengan rumah nomor 20 misalnya..karena sudah jauh masuk ke gang. logikanya kalo rumah nomor 4 kan berarti cuma 2 rumah lagi langsung jalan lain..kalo jalan ini 2 mobil maka parkir tamu bisa dijalan ini dan hanya jalan 2 rumah saja..
5.di hoek..jelas saja lebih mahal..disain garasi lebih mudah keluar masuknya. plus sirkulasi udara kali ya..kalo tanah besar di hoek lebih enak memang atur ruangannya, tapi kalo cuma 90 meter di hoek biasanya cuma ambil satu muka juga kok.
6. rumah baru ato rumah lama..jelas juga, kalo rumah siap ditempati …tentu paling mahal. tapi ada juga enaknya beli rumah tua..tinggal bongkar total, bangun baru sesuai kebutuhan..plus masih punya waktu buat ngumpulin uangnya kan.
7. surat rumah. yang paling top n ideal tentunya sertifikat hak milik, lengkap dengan IMB, atas nama penjual sendiri, masih lengkap suami dan istri alias tidak perlu acara waris mewaris. itu yang paling ideal dan pasti harganya paling top. dibawah itu ada sertifikat HGB. teoritis kata orang hukum sama saja haknya tapi karena ada jangka waktu berlaku plus kalau habis harus bayar pemasukan ke negara, status ini lebih rendah dikit. dari hgb tentu bisa aja ditingkatkan jadi hak milik, dengan membayar pemasukan ke negara. lumayan juga, kalo gak salah 2% gitu dari harga njop nya. ..kalo gak salah.
dibawah ini barulah ada surat penunjukan kavling ato ada juga yg girik…nah untuk jadi sertifikat hak milik, butuh waktu dan butuh dana juga. makanya kalo kondisi suratnya seperti ini, dengan memperhitungkan total dana dan waktu yang dikeluarkan tentu akan mempengaruhi harga jual juga. belum lagi kalau pembelinya mau pakai KPR..ya sudah, tamat deh jenis surat ini karena bank gak mau terima sebagai jaminan kecuali hgb dan hak milik.
sebenernya ‘perjuangan’ untuk meningkatkan status surat ini terukur baik waktu maupun dana karena tebet adalah daerah teratur (ingat ini area penampungan gusuran wilayah senayan yang dibangun stadion untuk asian games) problem yang suka menghambat adalah ketidaklengkapan waris. jadi orang tua sudah tidak lengkap atau sudah tidak ada keduanya, berarti harus dibuat surat keterangan waris dari lurah, lalu ada bphtb waris. jadi karena ahli waris menerima harta maka dikenakan bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (pajak waris orang bilangnya). nah ini mempengaruhi harga kalau-kalau penjual minta harga bersih. jadi perlu diperhitungkan semua aspek hingga jadi sertifikat hak milik.

Nah, begitulah proses pembentukan harga rumah di tebet..melihat pasarnya yang begitu likuid, maka tentu saja harga yang terbentuk merujuk pada harga rumah lain yg sudah terjual, perlahan lahan membentuk kisaran harga dengan 7 komponen diatas mempengaruhinya. ini juga yang membuat susah mendapat rumah dengan harga miring alias murah banget..karena informasi beredar dimana-mana, broker mudah dikontak..dan mereka update dengan kondisi serta harga rumah berdasarkan transaksi terbaru. rumah kemahalan? tentu saja banyak..lihat saja rumah yg sudah 3 bulan lebih gak laku..pasti ada yg salah, entah kemahalan..surat susah dimajuin jadi sertifikat…waris gak jelas. umumnya sih karena kemahalan….

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s